Jangan Asal Kalau Jual Bali Tanah, Begini Proses Hukumnya Supaya tidak Timbulkan Sengketa

Dalam proses pembelian maupun penjualan tanah, ada syarat-syarat tertentu yang harus dipenuhi agar hak milik dapat berpindah nama sesuai dengan aturan yang ada untuk menghindari sengketa di kemudian hari.

Alih-alih barang lain proses transaksinya bisa dilakukan secara mandiri, jual beli tanah harus dilakukan di hadapan pejabat negara seperti Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau Camat jika di suatu daerah tertentu belum terdapat PPAT-nya

Dasar Hukum Jual Beli Tanah

Jual beli tanah tidak boleh dilakukan hanya oleh orang yang berkaitan saja, namun wajib melibatkan pejabat negara (PPAT/Camat)

Aturan mengenai wajibnya melibatkan pejabat negara dalam transaksi tanah dijelaskan dalam Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998, BAB I Ketentuan Umum, Pasal 1 ayat (1):

Pejabat Pembuat Akta Tanah, selanjutnya disebut PPAT adalah pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.

Dalam hal bahwa suatu daerah tidak terdapat PPAT, Camat dapat mengambil alih peran PPAT untuk sementara sebagaimana disebutkan pada Pasal 1 ayat (2) nya PP No. 37 Tahun 1998:

PPAT Sementara adalah pejabat Pemerintah yang ditunjuk karena jabatannya untuk melaksanakan tugas PPAT dengan membuat akta PPAT di daerah yang belum cukup terdapat PPAT.

Tahapan lain yang lebih penting untuk diketahui, kita juga harus meneliti secara detail berkas-berkas tanah yang dapat dipertanggung jawabkan secara hukum. Untuk menghindari sengketa nantinya, tanah yang akan diperjual belikan harus memiliki sertifikat tanah asli, tidak dalam keadaan sengketa, pajaknya (PBB) telah lunas dibayar serta kepemilikannya jelas.

Berkas-berkas yang sudah terkumpul nantinya akan diperiksa asli tidaknya oleh Notaris sebelum nantinya akta autentik dibuat.

Notaris adalah pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta autentik dan memiliki kewenangan lainnya sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris, sebagaimana diubah dengan Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014 tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris, atau berdasarkan undang-undang lainnya.

Dalam pasal 15 Undang-undang No 2 Tahun 2014 tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris disebutkan, notaris memiliki beberapa wewenang antara lain:

• mengesahkan tanda tangan dan menetapkan kepastian tanggal surat di bawah tangan dengan mendaftar dalam buku khusus;
• membukukan surat di bawah tangan dengan mendaftar dalam buku khusus;
• membuat kopi dari asli surat di bawah tangan berupa salinan yang memuat uraian sebagaimana ditulis dan digambarkan dalam surat yang bersangkutan;
• melakukan pengesahan kecocokan fotokopi dengan surat aslinya;
• memberikan penyuluhan hukum sehubungan dengan pembuatan akta;
• membuat akta yang berkaitan dengan pertanahan; atau membuat akta risalah lelang.

Syarat-syarat Jual Beli Tanah

Sebagaimana jual beli lain, jual beli tanah juga terdapat syarat-syarat yang harus dipenuhi oleh pihak yang berkaitan. Erza Putri dalam Peran PPAT dalam Peralihan Hak atas Tanah menulis, ada dua syarat utama dalam jual beli tanah yang harus diperhatikan:

1. Syarat Materiil

Penjual adalah orang yang berhak atas tanah yang ingin ia jual. Maksudnya yang berhak menjual tanah adalah pemilik sah. Jika ia sudah berkeluarga, maka suami dan istri harus hadir dalam penandatanganan perjanjian dan bertindak sebagai penjual.

Pembeli adalah orang yang berhak atas tanah yang dibelinya. Maksudnya pembeli adalah orang-orang yang telah ditetapkan secara hukum boleh untuk memiliki tanah di Indonesia. Berdasarkan Undang-Undang Pokok Agraria, hanya WNI dan badan hukum yang sudah ditetapkan perundang-undangan saja yang boleh memiliki tanah di wilayah RI.

Tanah yang diperjualbelikan tidak dalam kondisi sengketa. Menurut UUPA, tanah-tanah yang bisa dijadikan objek peralihan hak adalah tanah Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai.

2. Syarat Formil

Pembuatan akta dihadiri oleh pihak-pihak yang melakukan jual beli dan disertai oleh dua orang saksi. Pihak yang berhalangan hadir diharuskan untuk mengirim perwakilan yang ditunjukkan dengan pembuatan surat kuasa.

Akta asli dibuat dalam dua rangkap. Satu untuk PPAT dan sisanya diberikan kepada Kantor Pertanahan untuk pendaftaran tanah.

Setelah ditandatangani, PPAT wajib menyerahkan akta beserta dokumen yang bersangkutan ke Kantor Pertanahan paling lambat tujuh hari setelah penandatanganan.

Tahap-tahap Jual Beli Tanah

Ada beberapa tahapan yang harus dilakukan dalam proses jual beli tanah agar sesuai dengan humum yang berlaku. Tahapan-tahapan tersebut antara lain:

1. Status Tanah Jelas

Agar transaksi tanah aman, hal pertama yang harus dilakukan adalah memastikan status tanahnya jelas: keberadaannya tidak dalam sengketa, nama pemiliknya sesuai dengan sertifikat tanah yang asli, batas-batasnya jelas dan yang terakhir tidak dalam keadaan digunakan oleh pemiliknya untuk bercocok tanam maupun yang lain

2. Memastikan Surat Tanah Orisinil

Sertifikat tanah ganda belakangan memang sedang marak. Yang terjadi akhirnya saling klaim kepemilikan tanah. Untuk menghindari hal ini terjadi, kamu harus cek keaslian sertifikatnya di Badan Pertanahan Nasional. BPN akan mengecek keaslian sertifikat berdasarkan peta pendaftaran, daftar tanah, surat ukur dan buku tanah.

3. Membuat Akta Jual Beli (AJB) Tanah

Setelah sertifikat terbukti asli dan bebas sengketa, langkah berikutnya adalah dengan membuat AJB. Akta ini berfungsi sebagai surat bukti pengalihan hak atas tanah dari penjual kepada pembeli.

4. Membawa Berkas AJB ke BPN

Langkah terakhir adalah membawa AJB ke pihak BPN. AJB perlu diserahkan ke BPN paling lambat tujuh hari setelah penandatanganan. Berkas ini juga sudah disertai dengan surat permohonan balik nama.

Demikian ulasan kami tentang proses jual beli tanah yang sesuai dengan aturan yang berlaku. Semoga bermanfaat!